[心得] 巴黎租屋好難 (上) : 房東責任大

看板France (法國)作者tearice (法客巴黎)時間5年前 (2019/03/03 04:41)推噓4(4推 0噓 3→)

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因緣際會下如今也在巴黎工作了一段時間然而只要不稍微勤快的寫下，這段經歷終究還是會像其他回憶一樣越行越遠吧於是開始了這些紀錄，寫在「法客﹒巴黎」之中自產自銷 FB 網誌好讀版: https://goo.gl/9tJ6zQ --- 前言結束、正文開始 --- 你與住在巴黎工作的朋友相約下午茶，瞎聊之餘你問了一句：「咦，你當時在巴黎怎麼找到房子的？過程順利嗎？」恭喜：你在無意間解除了「血淚話題－打開了潘朵拉盒子」的成就！再點一杯咖啡吧！因為不問則矣，一談起在巴黎租房子的經歷總是一部生命奮鬥史，各種起承轉合目不暇給百轉千迴。為了避免篇幅過長，關於租屋的這篇文章打算分為上下兩集連載，這篇想談談房東該背負的責任與風險，下一篇則談談房客怎麼找到租屋逸品（絕對不是因為這樣子就可以分為兩集不用再想題目了甚麼的）。講到租屋當然最重要的是房租（繞口令？）。大家都知道房價的高低和地段有絕對的關係，這點在巴黎也不例外：巴黎分為所謂的小巴黎區和大巴黎區，對比到台北就相當於是台北市和大台北地區，小巴黎區指的是郵遞區號以巴黎75開頭的1 – 20區（相當於中山區、信義區、松山區之於台北市）、大巴黎則包含了環繞在巴黎市外的92、93、94省等等（相當於板橋、南港、永和之於台北市）。無論如何，相信對於台灣人而言第一印象就是巴黎的房租‧貴‧爆‧了。以小巴黎區傳統的好區而言，若從小白領的居住水準來看：附傢俱、一房一廳、室內面積 45平方米左右（相當於15坪），每月光是租金（不含其他費用）就大約在1,300 – 1,500 歐元上下，換算成台幣也就是5萬台幣左右..... @_@ 但是，如果只顧著感嘆巴黎房租比起台北真是高，就好像感嘆黑鮪魚大腹和虱目魚肚都是魚肚為何黑鮪魚那麼貴一樣，既不恰當也不深入呀！房租固然重要，但另一方面也需要了解巴黎房東的義務和限制，才能夠更完整的了解為何巴黎的房租高。總歸一句：「只要是正規的租賃，法國的法律對於房東有嚴格的要求，而且對於房客有十足的保障。」，高房租背後相當大一部分的原因在於房東所背負的沉重責任與風險。房東需要負擔甚麼呢？首先，在巴黎所謂「附傢俱」、「拎包入住」這種形容詞是不能隨便亂加的！政府有明文規範所謂傢俱至少要包含以下：寢具（附完整的床墊套組）、廚房爐灶、烤箱、微波爐、含冷凍庫的冰箱、廚房鍋具及其他料理工具、刀叉碗盤餐具、桌椅、儲物架、照明裝置以及清掃用具。咦？這不是全都包含了的意思嗎？對的！所以如果在巴黎住進所謂「附傢俱」的公寓，真的是可以帶個背包就入住，不需要再採買其他東西了！此外，房東還需負擔管理費、建築的修繕費用 (看看巴黎街頭維持良好的古蹟外觀，這個費用是非常驚人的)、集中供暖的供暖費、房租收入稅等等，各種費用加起來對於房東而言也是一筆很大的支出啊！那麼，房東的風險又從何談起呢？為甚麼房東會有風險需要負擔？風險來自於碰到惡房客請神容易送神難！法國法律對於房客的保障非常完整，結果就是房東幾乎沒有將房客強制趕出的權力！所謂的租房合約，真正受約束的事實上是房東而非房客。舉例而言，如果簽了2年的合約，代表的是房東沒有權利在這2年中解除合約，而房客只要提前1個月通知房東就可以完整解除合約，房東需在一個月內將押金返還，否則屬於違法行為！那麼要是房客真的不繳房租、惡意破壞房子、當二房東等等，房東總可以訴諸法律將他驅之別院了吧？道理上是沒錯的，但是首先跑法院曠日費時誰都不愛，再加上聰明的惡房客會利用法律提供的保障爭取到更多時間：我覆蓋這張卡，使出大絕招「冬歇期」！所謂「冬歇期」根源於法國法律，也就是說每年的11/1到隔年的3/31由於天寒地凍，因此房東不得在此時將房客驅逐，即使碰上糾紛法院判決房東有權驅離房客也一樣！種種因素相加之下，即便是房地產業專業人士也難免碰上地雷，曾有仲介業內人士自己出租房屋時吃足了苦頭：碰上聰明的惡房客死也不繳房租，在法院終於判決有權驅逐他後又碰上冬歇期，整整拖了一整年才終於將房客趕出去！此外，房東需要將整體屋況還原到最佳狀態才能再次以「附傢俱」的方式出租，有時碰上嚴重的破壞情況，即便沒收房客的押金可能也就是九牛一毛、杯水車薪罷了。舉例而言，曾有同事將位於南法的獨立宅院出租（附花園、游泳池），在一次偶然拜會房客的機緣中發現花園與游泳池已經轉生成為原始叢林。先不論花園草木叢生，游泳池更是呈現慘烈的綠色，大約和同事當時的臉色一樣綠的發亮，這種情況下就算將押金全部沒收也補不上還原花園和游泳池的費用啊！呃……那麼房東把房租漲高一點總可以吧？事情沒有那麼簡單。房東有權定價，但請遵循政府所規範的遊戲規則！以巴黎為例，法國政府設有專職的「巴黎房租觀察中心」（Observatoire des Loyers de l'Agglomé ration Parisienne）公佈巴黎各街區的「房租參考價」。房東的定價不能高過參考價的 120%（而且還需有充足的理由，譬如有巨大的陽台、花園、良好環境等等），而且也不能低過參考價的70%（禁止破壞行情！）。 ……那麼我放大絕招學習台灣房東：先把你找進來隔年房租再漲死你？抱歉，這也是不行的！房租的調整需要有根源，也就是上述提到的「房租參考價」！假設今年的「房租參考價」高了一些些，那麼房東就有權利據此調整（所以想直接漲100% 的就洗洗睡吧）。但投資有賺有賠，房租也是！假設今年的「房租參考價」下降了，理論上房租也必須跟著向下修正（Q_Q）！哇！這樣看來在法國當房東也不容易！因此，房東往往想辦法找更有保障的房客，最常見的限制為租屋的費用不能超過每月工資的三分之一（我爸有錢我任性想租)）、需要法籍保證人（和房客承擔一樣的維護責任，房客跑了你要負擔）等等。此外，由於巴黎的租屋需求旺盛，房東除了找專業仲介以便尋求保障外，也可能自己加入挑選房客的過程找個更可靠一點的房客，其中上上簽無疑是找企業外派的員工，與該企業而非個人進行簽約。這種種行為的背後都只有一個原因：房東想在法律之外盡量找到各有保障的選項！還在感嘆為何黑鮪魚大腹更昂貴嗎？比起行情雜亂而房客毫無保障，屢屢碰到惡房東、爛傢俱、房租飆漲、費用牽扯不清的情況，法國的租金固然高昂，但或許也值得我們參考與借鏡。（敬請期待下篇：巴黎租屋好難 (下) ：房客找好房！） -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 77.136.119.174 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/France/M.1551559277.A.CF8.html ※ tearice:轉錄至看板 Oversea_Job 03/03 04:41 ※ tearice:轉錄至看板 home-sale 03/03 04:44