[閒聊] 在日本買到自己的房子#2 收集情報-概念篇

看板Japan_Living (日本生活)作者gbmail (做了好長的夢)時間8年前 (2018/03/27 17:57)推噓13(13推 0噓 4→)

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網誌好讀版 https://twerinjp.blogspot.jp/2018/03/2.html 這年頭資訊其實相對下透明、單純從消費者角度也有很多管道可以收集自己需要的情報。資訊越多，越能考慮不同情況及下不同的判斷。個人不是從事房地產業，板上的也有很多從事不動產的，在下就拋磚引玉獻醜了，不清不楚不正確的地方，有請各位前輩提出來交流改進改進。仲介多，機會多當你要動用仲介時，意味著你要付出非常高額的仲介費用。所以，讓他們工作吧。（當然也有人說不用仲介費，基本上羊毛出在羊皮身上）每家仲介有在這業界能夠存活下去，甚至有盤踞一方的能力。譬如說，有些是專門做投資，幫你分析租地，或是只有土地等不同情況。有些本身也是建商，他們的房屋品質基本上就是有那個水準的，也不會自己砸自己招牌。有些專長就是管理大樓，因此在大樓的領域，他們就會比較了解深入。也有說他們就是能幫你拿到貸款而且可能超過你的槓桿，這種真的要很小心。不算專門投資用仲介（投資マンション等），自己真的算起來動用了四家仲介，全部是日本公司，有一家對口是台灣人。也有同時兩家要帶我看同一間物件的情況也有，當然成交只會有一家，所以其他家就謝謝再聯絡了。非公開物件談非公開物件之前要先知道什麼是公開物件，簡單說就是有在Reinz上公開的物件。（不知道什麼是Reinz的請看→http://www.reins.or.jp/info/index.html）簡單說就是一個不動產業界作為基準的共用平台，只要能連進去此平台的不動產公司大家資訊都是一樣的。這就是為什麼不管是租貸或是買賣的仲介都會說，「我們什麼物件都能介紹哦。」非公開物件廣泛指的是沒有在Reinz公開，也有點像是獨家代理，又或是還沒有放上去，可能將要。有些是大型的仲介公司自己也是建商，或是他們有什麼門路跟屋主談好什麼條件，總之每個仲介都有丟一些俗稱的非公開物件出來。自己也曾經幾次因為非公開物件將要被公開，趕著在公開前請假去看房子。非公開物件可能是一個話術或手段，後面不曉得仲介公司在打什麼牌，畢竟是他們獨家的物件，如果有什麼最好特別留心一點。拿到非公開的通常都是一些草圖 https://tinyurl.com/y7asalpz 決算時期在看房子時有經過一些業者的決算時期，他們會很願意殺價或是附上其他的好處給你。自己可能本來就人間不信，對於這種東西都會覺得哪有這麼好的事。也覺得真的好東西不會賣不掉，譬如說山手線的房子也去看了一些，不管是日照或位置多麼糟糕的，也都像不用錢一樣的馬上賣掉。實際去看了這些像是花車商品的房子，剛好也不是喜歡的，所以也沒有那麼多的煩惱。熟悉的銀行基本上每家仲介都幫我做了貸款的仮審査，也就是事前提出申請看銀行給不給你貸款，貸款的話可以貸到多少等。據說每家仲介合作的銀行不一樣，由他們送出申請會比你自己去跟銀行接洽來的利率好或是成功率高，總之這也是聽聽就好，以我自己跟不同仲介拿到的頭金跟利率就不同。其中A仲介沒幫我送大銀行，他說我沒永住權沒結婚絕對不會過，結果另一家B仲介就幫我遞，結果拿到跟日本人一樣的利率，A仲介知道這件事也嚇一跳。這應該也是讓自己買房的最後一根壓倒的稻草。也就是每個人命運到底怎麼樣，不到最後不曉得呢。這次的戰果有 →頭金3成，變動利率3.75% →頭金2成，變動利率1.775% →頭金2成，變動利率在0.5%到0.7%左右依據選的方案不同這履歷不是找工作，是寫給銀行的 https://tinyurl.com/y83plthg 自己看，朋友看，日本人看雖然常一個人看房子，但其實大部分都有朋友陪看房，給些意見。有時候也有日本朋友陪看，可以比較了解日本人的看法。也有在建築事務所上班的朋友，對於很多設備的等級或價格會比較了解。仲介性格賣透天的會跟你強調透天有多好，大樓的也會攻擊透天的五四三。有些仲介也很直白說， Pさん你的預算最多就是買到這種房子了啦，不要再挑了啦嘿。可能那個負責我的仲介本身道行就不高，有次日本朋友陪我看完房，第一句話就是，他是我的話絕對不會跟那個仲介買，很討人厭。自己是對對方使用的日文本身沒有什麼特別的感覺，可能日本人會比較了解他的用詞恰不恰當，但對方逼你決定的方式的確讓自己不大舒服。更簡單說仲介就只是在賣他其中一間房子，但自己這邊可能是在做一輩子一次的購物，這個溫度差是會讓買房體驗大打折扣。房子本身關於房子的設備，中古的跟新房子都有看過很多。可以看到時代的眼淚，當然如果本身就有裝修打算的話是沒有什麼關係。買不外乎是新築還是中古，各有所長所短；新築透天的就是要把折舊吃下來，還沒蓋好的話，有機會或許還可以調整一些細節，譬如說插座的數量及位置，廚櫃具的調整等（非注文住宅也有機會）當然看你本身的選擇，也可以用到目前日本最前端的科技結晶。（有時間再寫一篇介紹一下）新築大樓當然也是，尤其是收納空間的設計真是嘆為觀止，根本是只能用淋漓盡致來形容。混凝土的斷熱性，加上高層的view還有大樓的管理 (出入，宅配ボックス等)，真的是安心安全快適呢。很大的換氣扇 https://tinyurl.com/y8ksawba 跟冷氣比比看大小吧 https://tinyurl.com/ya9oqp4l 現在的換氣扇 https://tinyurl.com/y8l7g5uw 十年前的浴室電視 https://tinyurl.com/ybjhdnjh 現在的浴室電視 https://tinyurl.com/y7r5xkws 中古基本上折舊已經算在裡面，不管透天還是大樓，該壞的有問題的，認真一點應該都是查的出來。市場上活躍的是中古大樓，畢竟稍微新一點的大樓，管理公司有確實在修繕的號稱100年可用都有， 2，30年的房子在市場上流動性也非常高，價格甚至有泡沫化的跡象。有價是不是真的有市，就在這邊打個問號，下篇再講個自己出價時的小故事。戶數多的大樓財務狀況能去了解比較好 https://tinyurl.com/yckc4olq 修繕等的計劃預定表也都是可以要到的（有些要付費） https://tinyurl.com/y6vbzfeo 中古透天的問題是市場丟出來的量沒那麼多（我當時），真的是緣分緣分，同樣的地區的選擇跟價位也都很不一定，當然想要撈一筆的屋主也是有，太舊的房子耐震也讓人堪憂，畢竟是處在地震大國中，種種都讓中古透天選擇性沒那麼多。（中古透天花點錢請inspector檢查一遍可能比較好）太長了在這邊斷一下，下一篇介紹一些實際使用的網站及工具。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.240.153.91 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1522144673.A.7D2.html

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ushiro

03/27 19:01, 8年前 , 1^F

03/27 19:01, 1^F

謝謝閱讀

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eveliaching

03/27 23:01, 8年前 , 2^F

03/27 23:01, 2^F

謝謝用心閱讀

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shami7