Re: 洗衣機把手..(後續)大家小心!! 令人看不下去的 …

看板SanFrancisco (舊金山灣區)作者yujenchen (服學組在屌什麼!)時間17年前 (2008/04/18 03:53)推噓5(5推 0噓 4→)

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首先感謝C大的詳細解說~ 和各位提供的意見讓我受益良多 ^^ 後來我和我同學研究過他們的合約以後有幾點問題想在請教大家: 1. 二房東很堅持不給我同學房東的電話! 他說房東不可以隨便給,房客知道房東的電話應該不是隨便給吧!! 但說到要扣押金~~ 要告~~ 二房東就說是房東說的~~ 他還說他不是二房東~ 他只是幫房東處理一些事我們有什麼辦法要他拿出房東真正的聯絡方式嗎? 2. 合約開頭要留房東的地址和電話的地方, ....owner/agent, whose address and phone number are:___________ 房東只寫了一個很簡單的地址,(號碼,路名,APT#幾號)沒寫城市及ZIP CODE 也沒留電話,這樣算是有效的合約嗎? 謝謝大家~ ※ 引述《cc84 (cc84)》之銘言： : 這問題牽扯到一些issues 就讓小弟看看能不能幫一點忙吧 : 1.首先是deposit issue到底弄壞手把需不需要扣錢? 這時候就要把法規拿出來看 : 了，依據Cal. Civ. Code § 1950.5, security deposit 只能用來作為下列目的： : (1) The compensation of a landlord for a tenant's default in the payment of rent. : (2) The repair of damages to the premises, exclusive of ordinary wear and tear, caused : by the tenant or by a guest or licensee of the tenant. : (3) The cleaning of the premises upon termination of the tenancy necessary to return : the unit to the same level of cleanliness it was in at the inception of the tenancy. : (4) To remedy future defaults by the tenant in any obligation under the rental : agreement to restore, replace, or return personal property or appurtenances, : exclusive of ordinary wear and tear, if the security deposit is authorized to be applied : thereto by the rental agreement. : (1)(3)(4)都跟本案無關，讓我們看看(2)，保證金可用於修理房客所造成的損害 : 請注意，這裡講的是如果房客沒修的話，意思就是說那東西如果是可以修的話 : (repairable)，然後房客把他修好了，房東就不可以因為這樣收錢或是扣保證金。 : 除非房客沒修，房東才可以依據這條款來扣錢。租貸的本意就是希望你 ””租什 : 麼，還什麼””，保證金的就是用來達到此目的的一種手段。但也僅於此而已，房 : 東不可無限上綱的扣錢（雖然這種事情很多很常見大部分留學生都不懂的保護自 : 己）。再來，在第二點中，如果是正常的wear and tear （亦即隨著時間總是會壞 : 掉的東西，翻的很遜請見諒），房東是不可以charge錢的，例如燈泡啊剝落的油 : 漆，泛黃的壁紙，烤箱的烤盤。這些東西本來用久了就會生鏽就會壞，所以這些 : 更換的費用不應該算在房客頭上。 : 你們現在要做的是就是把他修好，修跟原來的一樣，這樣房東沒有理由扣你的保 : 證金，如果他還是扣了話，那就如前面的大大所說的上small claim court 讓法官 : 來決定你到底有沒有修好（就算是修的錢也不應該比買新的多）。 : 第二個issue 是sublease 的問題，這問題可大了，首先先看你們房客的部分，因 : 為你們有跟二房東簽了lease agreement 了，理論上你們是應該必須要待到合約 : 上的日期的，如果你們沒待到的話那就是毀約（breach of contract）了，理論上 : 毀約的話你還是必須付剩下的租金（因為這段時間本來就應該租出去的），但是 : 如果毀約的話，房東不是無所事事放著爛就好了，房東有義務要減低損害（duty : to mitigate damage），他必須要去登廣告找新房客，然後毀約的人再賠他價差跟 : 廣告的錢。 : 前面是指一般情況，但是如果二房東沒跟大房東報備就出租的話，恩恩，問題就 : 大了。在加州的lease agreement上通常會有 sublease 條款 ”The tenant shall not : sublease or assign the property without landlord’s consent.” 亦即房客不可以在未經 : 房東的許可下當起二房東來。如果房東不知道或是不同意的話，房客還這樣幹那 : 就是毀約了(breach of contract, again)。這裡毀約的話就嚴重了，第一，房東可以 : 把你evict 掉(你都毀約了我還跟你客氣什麼)，再來你可能要把收的錢吐出來 : （因為那本來就應該是她的），在來這一段期間對房子多出來的負擔都會算在你 : 頭上（多出來的水電費啊房子結構老化的比較快啊要收老化費還有前面說的 : wear and tear啊，電燈泡或是牆壁本來只有一個人用現在變三四人用老的快也壞 : 的快囉）這些要是真給法官判下來可不是把房租吐出來就了事的了。（再加上你 : 惡意（malice）違約，對方當然要衝衝看懲罰性處罰punitive damage啦） : 還沒完，再來，如果你沒經過房東同意就sublease 的話，你的sublease合約”很 : 有可能”會變成無效的 (void)，因為你本來就沒有權力當二房東嘛，房子又不是 : 你的，房東也沒同意，如果是這樣的話，那你們房客就可以不用在繳房租了，那 : 後來簽合約根本就無效，那你們就解脫了。 : 所以在這議題上，小弟對房客的建議是繼續把合約日期待完，該附的的房租還是 : 付。那對二房東的建議是（如果有在看的話），趕快去把你的leasing agreement : 翻出來，看看有沒有同意條款，如果有的話，恩恩，鼻子還是摸一摸當沒事發生， : 沒修好自己花一下錢把他修好。如果沒有的話，那你何必躺這混水，直接給大房 : 東處理就好啦。 : 結論：上面寫那麼多，如果沒時間看的話直接看下面就好了： : 你們要做的事就是趕快把他修好，修好後呢，用相機拍起來，（旁邊記得放報紙 : 證明日期）或是用DV錄起來一般人的使用狀況(就把他當作是你在賣這洗衣機 : 然後強調這手把多好用啊的情況來拍)。拍起來後把照片或是記憶卡放在信封裡 : 寄給”自己”。然後寄到了千萬不要打開它，就留著備用。（這樣可以藉由郵局郵 : 戳證明你這段其間其實手把是好的），然後以後壞掉就不關你們的事了，然後就 : 好好的唸書好好出去玩，就算是二房東買了一台新的洗衣機也不關你的事，等到 : 七月合約到期了再來算保證金的帳。且你們也不用急著要脅二房東說要去找大房 : 東，這可以是張王牌，怎麼可以隨隨便便就把ace丟出去了，慢慢來，以後還多 : 的是時間，有空就附近打聽打聽你二房東的狀況，哪時搬來的？住多久了？他之 : 前的房客是誰？他之前的房客有沒有當過二房東？旁敲側擊應該就可以推理出 : 他到底有沒有經過大房東同意，如果沒有的話，嘿嘿（容我冷笑兩聲）。 : 希望以上會有幫助如果可以的話可以把我上面的話改一改印出來給他看（挑釁 : 的話就砍一砍吧，越是嚴謹越好）。若是到了五月中事情還沒解決（沒辦法現在 : 是地獄期末月），小弟在陪你們走一趟，請我吃一碗拉麵就好了。 : 以上純屬個人意見，不負任何法律責任，謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 67.169.174.69