Re: [問題] 低調問有人在LA投資買房嗎?

看板LA (大洛杉磯區)作者Subaru5566 (愛上速霸路)時間4年前 (2020/11/18 20:22)推噓9(9推 0噓 25→)

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※ 引述《m77352001 (M77)》之銘言： : 上班無聊，回文賺點p幣。 : 先說結論，在「最理想的狀態下」是可以達到你所說的投報率。但是有些情況需要考慮 : 1. 貸款： : 除非是全現金買房，不然在貸款這步就會有問題。銀行查收入都是查US source of incom : e，看你W-2, 1099多少來核貸。沒有這個基本上銀行不會過，風險太大。我是不知道原po有沒有綠卡，房子自住的話，SFR(Single Family House)用FHA 貸款，拿出個3.5%頭期款即可，一般的貸款5% down payment也夠。考量到現在利率低成這樣，丟20%是很不智的。如果沒身份，基本上貸款是很困難的，即便你要丟個30%頭期款也一樣。如果是純投資，奉勸觀望一下，不然做點功課，找個信譽良好的Syndicator，不過這種deal通常進入門檻不低。 : 2.租金收入 : 或許你會覺得房子出租就會有租金收入，可以繳房貸。但銀行不會這樣算，實際上有太多 : 例子房東收不到房租。 : 在加州，法律保障的是房客而不是房東。房客欠租不繳房東不能直接趕房客。只能一直協 : 商或是請律師上法院申請驅逐令，第一曠日費時，第二律師費貴，第三期間房客還是可以 : 繼續不繳租金住在你的房子，而你繼續付貸款。所以很多房東花錢消災，拿錢拜託房客搬 : 走。這邊我倒覺得問題不大，就房子要租給人前，基本的身家調查要做好，現在很多網站交個50美金左右，就可以知道此人的犯罪背景、FICO score(信用分數)。我等尋常人家租屋之餘，信用分數也是要顧好，為了不用付幾個月的房租，把信用搞差，也是得不償失。 : 3.報稅問題 : 這是我本行，老實說反而不複雜，誠實報稅就好。外國人申請ITIN就可以報稅。租金收入 : 繳30%稅。賣房capital gain最高需要繳30%稅。其實一堆人都Refinance把Equity掏出來用，賣房的Capital Gain倒不需要太擔心。自住的房子更不用愁，只要住2年以上，7年內賣掉不太用管Capital Gain; 每年都有風聲，這條法令會被改掉，但還是沒被改。 : 4.投報率 : e.g. 付兩百買一千的房，之後1200賣掉。這例子裡你賺的是200最多，而不是1000。加州 : 賣房先扣除6% agent commission，然後剩下的錢付清貸款，外國人賣房還要再被預扣30% : 給國稅局（避免你拿錢跑路）。考量到匯率及處理事情的心力，我不覺得是好的投資。跟到好的Syndicator，這每年1萬2的租金，只是讓你cover一些營運費用，要賺錢還是有困難的。這些人賺的還是房價漲上去(Equity)! 我聽過的通常是買些狀況很差的Apartment complex，投資人好好整頓後，加上前幾年景氣大好，通常5年後出售，投資人都能賺上一筆。但現在武漢病毒侵襲，Multi Family的前景不明，假如功課作不夠，滿容易血本無歸。 FYI，有興趣學房地產，多聽這個Podcast，我大部份知識也是從這學的 https://www.biggerpockets.com/podcast 以前通勤時間很長，開車就放來聽 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.157.133.191 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LA/M.1605702134.A.287.html ※ 編輯: Subaru5566 (73.157.133.191 美國), 11/18/2020 20:23:39

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